Condominio: serbatoio interrato – servitù – obbligo di rimozione – non sussiste
Richiesto dal Condominio Alfa di redigere motivato parere relativamente all’eventuale rimozione o inertizzazione di un serbatoio del gasolio a servizio dell’impianto di riscaldamento condominiale, posto nel sottosuolo del giardino di Tizio, sul quale grava quindi una servitù in favore del condominio, mi accingo a rispondere al quesito come segue.
Quando, come nella fattispecie, il fondo dominante (condominiale) e il fondo servente (di Tizio) erano in origine di un unico proprietario (il costruttore) la servitù si intende stabilita attivamente e passivamente a favore e sopra a ciascuno dei fondi separati per destinazione del padre di famiglia a sensi dell’art. 1062 cod. civ.
Riferisce il condominio che non utilizza più l’impianto di riscaldamento centralizzato e che pertanto – allo stato dei fatti – è venuta meno l’utilità del serbatoio del gasolio posto nel sottosuolo del fondo servente di proprietà di Tizio; occorre tuttavia già sin d’ora precisare, per i motivi meglio di seguito esposti, che la servitù a favore del condominio non si è estinta.
La servitù, invero, si estingue per confusione, che si ha allorquando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo dominante con quella del fondo servente (art. 1072 c.c.); si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni (art. 1073 c.c.). Il diritto di servitù si estingue anche per impossibilità d’uso e/o mancanza di utilità della servitù nell’ipotesi di decorso del termine ventennale; un caso particolare di estinzione è la rinunzia del proprietario del fondo dominante.
L’articolo 1074 c.c. precisa comunque che l’impossibilità di fatto di usare della servitù e il venire meno dell’utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine ventennale indicato nell’art. 1073 c.c.
In giurisprudenza si precisa che, al fine dell’estinzione della servitù, a termini della norma in oggetto, non è sufficiente l’impossibilità del suo esercizio, ma si richiedono, altresì, una esplicita domanda della parte interessata e il decorso del tempo necessario per il verificarsi della prescrizione (cass. 2264/1982). Si evidenzia inoltre, che tanto in presenza di un’impossibilità di fatto di godere di una servitù prediale, quanto nell’ipotesi di sopravvenuto venir meno dell’utilità che ne costituisce il contenuto, si determina un mero stato di quiescenza del diritto, che perdura sino a quando non maturi il termine di prescrizione estintiva previsto (e quindi venti anni).
Ne consegue che il titolare del fondo dominante (nel caso il condominio Alfa) conserva un’attuale legittimazione ad agire per la tutela del suo diritto, almeno fino a quando non risulti giudizialmente accertata l’intervenuta prescrizione del diritto vantato (cass. 1854/2006; 10018/1997; 7220/1997; 128/1995).
Si precisa che il principio secondo cui l’impossibilità di fatto di usare della servitù o il venir meno dell’utilità della medesima – che pare essere il caso de quo - non fanno estinguere la servitù se non è decorso il termine di venti anni ex art. 1073 e 1074 c.c. si applica qualunque sia la causa dell’impossibilità di esercizio della servitù, e cioè anche se tale causa si identifichi in fatti imputabili al proprietario del fondo servente od a quello del fondo dominante (cass. 85/5396; 13263/2009).
Conseguentemente, tutto quanto sopra premesso, la circostanza che il condominio abbia allo stato rinunciato ad utilizzare il serbatoio posto nel fondo servente, non ha affatto determinato la rinuncia alla servitù, che rimane in quiescenza sino a quando non spira il termine ventennale di prescrizione, o diversamente sino a quando, entro venti anni, il condominio non decidesse, per ipotesi, di tornare a riutilizzare il riscaldamento a gasolio.
Per quanto riguarda la rinuncia al diritto di servitù da parte del condominio, essa è possibile ma dovrà rivestire la forma scritta a pena di nullità; invero la Cassazione precisa (2228/1985) che la rinuncia non solo deve avere la forma scritta, ma neppure può risultare indirettamente da altri fatti o elementi, per cui anche l’eventuale inertizzazione del serbatoio non equivarrà a rinuncia alla servitù.
In conclusione, quindi, visto quanto sopra, il condominio Alfa potrà limitarsi a procedere a proprie spese alla sola inertizzazione; infatti, permanendo in essere il diritto di servitù a proprio favore sino al decorso ventennale di prescrizione, potrebbe avere interesse, per ipotesi - cambiando le condizioni di mercato – a tornare nei prossimi anni a riutilizzare il riscaldamento a gasolio (evidentemente con sostituzione del serbatoio ormai inertizzato).
Tizio potrà pretendere la rimozione del serbatoio solo alla prescrizione del diritto di servitù a favore del condominio per il decorso ventennale del termine; oggi, quindi, il condominio – vantando tuttora il diritto d’uso della cisterna - potrebbe contrattare la propria rinuncia alla servitù a condizione che controparte si facesse carico delle spese di rimozione (o quant’altro meglio visto).
Avv. Alessandro Nigro
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